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營(yíng)銷(xiāo)策劃　

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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷(xiāo)售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計劃并統籌執行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節都很重要。營(yíng)銷(xiāo)策劃需要根據前期市場(chǎng)分析，確定項目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標客戶(hù)群定位（不同年齡段、不同消費層次、不同的風(fēng)格喜好、不同地域文化差異），進(jìn)行目標客戶(hù)群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規劃設計基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報的產(chǎn)品設計方案，產(chǎn)品規劃、設計理念，♥終完成產(chǎn)品定位。





1）、項目定位

⑴、工作目的：給所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品附予較深的內涵，增加產(chǎn)品附加值。




⑵、工作內容：

◎   目標客戶(hù)群心理分析與描述

◎   主要賣(mài)點(diǎn)挖掘

◎   輔助賣(mài)點(diǎn)提練

◎   項目整體定位

◎   項目市場(chǎng)定位

◎   項目形象定位

◎   目標客戶(hù)定位

◎   項目產(chǎn)品定位




說(shuō)明：項目購房客戶(hù)的調查和分析將貫穿于本案前期階段及銷(xiāo)售全程。尤其在項目產(chǎn)品定位后，更將鎖定目標客戶(hù)群，深入挖掘其需求，并將這種市場(chǎng)需求及時(shí)與甲方及設計院溝通，以建筑語(yǔ)言充分表達出來(lái)。




2）、價(jià)格策略

⑴、工作目的：制定合理的價(jià)格，在利潤♥大化與銷(xiāo)售速度之間尋求平衡點(diǎn)。




⑵、工作內容：

◎   對項目自身價(jià)值進(jìn)行判斷

◎   采用市場(chǎng)比較法估價(jià)

◎   對項目形象定位所產(chǎn)生的價(jià)值進(jìn)行價(jià)格核算

◎   個(gè)極端價(jià)格分配方案

◎   價(jià)格折扣方案




3）、產(chǎn)品規劃設計建議

⑴、工作目的：

產(chǎn)品規劃設計過(guò)程中，提供關(guān)于產(chǎn)品的專(zhuān)題研究及相關(guān)顧問(wèn)服務(wù)，與甲方及設計單位協(xié)同完成設計工作。把握市場(chǎng)標準，對階段設計成果進(jìn)行市場(chǎng)評估，使規劃設計不偏離市場(chǎng)方向；協(xié)助設計塑造有競爭力的賣(mài)點(diǎn)與特色。




⑵、工作內容：

l  總體規劃設計要點(diǎn)建議

◎   物業(yè)發(fā)展建議原則

◎   產(chǎn)品形式建議

◎   物業(yè)分布與組團設計要點(diǎn)建議

◎   交通組織要點(diǎn)建議




l  建筑單體設計要點(diǎn)建議

◎   立面設計要點(diǎn)（外立面風(fēng)格、色彩、材質(zhì)等）

◎   平面設計要點(diǎn)（戶(hù)型配比、面積區間、單元組合、功能布局等）




l  園林及配套設計要點(diǎn)建議

◎   園林景觀(guān)風(fēng)格建議

◎   園林景觀(guān)布局建議

◎   園林景觀(guān)要素設計建議

◎   配套設施設計要點(diǎn)建議




4）、項目推廣策略

⑴、工作目的：為項目營(yíng)銷(xiāo)及形象包裝、推廣、銷(xiāo)售提供指導性思想。




⑵、工作內容：

l  廣告推廣主題

◎   項目目標客戶(hù)再研究、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)分析

◎   主題廣告語(yǔ)方案、整體推廣思路

◎   系列推廣主題、訴求內容、訴求方式

◎   廣告文案風(fēng)格、廣告風(fēng)格擬定、平面風(fēng)格




l  各推廣階段廣告策略

◎   形象導入期、開(kāi)盤(pán)強銷(xiāo)期、持續銷(xiāo)售期及尾盤(pán)清售期的廣告主題、訴求重點(diǎn)、廣告投入形式及媒體選擇

◎   工程進(jìn)度、廣告費用投入、銷(xiāo)售計劃




l  促銷(xiāo)及公關(guān)活動(dòng)策略

◎   促銷(xiāo)策略、促銷(xiāo)活動(dòng)方案

◎   開(kāi)盤(pán)、封頂、入伙等禮儀活動(dòng)方案及公關(guān)活動(dòng)策略及方案




l  媒體策略

◎   媒體組合策略、媒體選擇、媒體發(fā)布頻度

◎   媒體版面擬定、推廣費用預算及分配